2021年7月9日金曜日

日刊サンコラム69:エコ建築は高額になるのか ー カカアコのKeauhou Laneについて

2018年4月27日にカカアコにオープンした
オーガニックスーパーのDown to Earthについてご存知の方も多いかと思います。
Keauhou Laneというコンドミニアムの1階に位置しているのですが、
今回はそのKeauhou Laneについてご紹介します。

中低所得者向け賃貸物件

Keauhou Laneはホノルルの平均所得を下回る世帯のみが
賃貸する権利を得ることが出来る少し特殊な物件となっています。
ホノルルの地価高騰により、
あらゆる所得層が住まいを確保できるように制定されたプログラムです。

Keauhou Lane
Keauhou Lane


SALT等、徒歩圏内にたくさんの商業施設があり、
今後のカカアコ地区の発展を考えてもとても良い物件であると思います。

コンドミニアムではオアフ島初のLEEDプラチナ


Keauhou Laneはオアフ島のコンドミニアムで初めて、
環境に配慮した建物に与えられる認証システムLEEDの
最高評価であるプラチナを授与されました。



一般的にエコ建築というと、
工費も高くラグジュアリーなイメージになりがちですが、
今回のような中低所得者向けの賃貸物件で認証されたことにより、
イメージ改革にも繋がりとても素晴らしいことだと思います。

ちなみに、同じくカカアコ地区で
Howard Hughes Corportaionの開発でもLEEDプラチナを授与されましたが、
これは近隣開発(Neighborhood Development)についてであり、
今回の認定は建物そのものに授与されたもので、
どちらも素晴らしいことですが少し異なります。

エコ建築はランニングコストを下げられる


エコ建築にする方法は多数あります。
施工費が高くなるようなものが正直多いのですが、
運営費(ランニングコスト)が下がるものばかりです。

身近な例ですと、白熱電球とLED電球はわかりやすいです。
白熱電球はLEDよりとても安く買うことができますが、
寿命が短く、電気代も多くかかります。
10年スパンで計算してみるとLEDの方がはるかにお得なのは明らかです。


同じような考えでソーラーパネルを大量に屋根に設置したり、
雨水を溜め込み、フィルターを通してキレイにして再利用するシステムを
導入する等すれば、地球に優しいだけでなく、
光熱費も飛躍的に下げることができます。

Keauhou Laneでは、上記の事柄はもちろんのこと、
植栽についてもハワイ産の植物を植えることで
必要最小限の水やりで育つようにしたりと細部にまで工夫が施されています。

ご自宅でも新築・改築される際には、
お得にエコなことができないか建築士と相談することをお勧めします。

コラム69:エコ建築は高額になるのか ー カカアコのKeauhou Laneについて
日刊サンコラム69:エコ建築は高額になるのか ー カカアコのKeauhou Laneについて




2021年2月27日土曜日

日刊サンコラム68:家を増築する際の注意点

 最近一軒家の増築の依頼が多いので、
今回は増築に関する主な注意点についてご紹介させて頂きたいと思います。

長期的な需要と目的をしっかり考えて計画


増築する主なきっかけは家族の増員です。
増えた家族のために寝室やトイレを増築しようという話になるわけですが、
どのぐらいの期間で何人住むことになるのかを推測することはとても大切です。

新生児であれば一般的に18~22年程度は同居すると考えますが、家はそれ以後も残ります
子供が巣立った後に増築した家をどうするのかといった
長期的な視点で考えるととても有意義な計画をすることができます。

大きな家が必要なくなったら買い換える


子供が巣立った後は、増築した家を売ってしまい、
小さな場所を買うというのも良い選択だと思います。
その場合には、少しでも売値が下がらないように
出来る限り一般受けのしやすいレイアウト・デザインにすることをお勧めします。

日本人にとっては良くても、ローカルにしてみれば
大きなマイナス査定である要素はたくさんあるので注意が必要です。

住宅の一部を貸し出す


使わなくなった家の一部を貸し出し、不労収入を得るという手段もあります。

その頃には退職している可能性もありますから、
生活を支える収入源としても期待できます。

ただし、その場合にはADU(Additional Dwelling Unit)として
建築許可を申請しておく必要があるので注意して下さい。

増築時に申請をしておけば、
居住人数が変わったときにいつでも貸し出したりすることができますし、
一軒家の場合にはキッチンは一つしか配置できないという制約も、
ADUでは二つ置くことができるので、
二世帯住宅にすることも容易でとてもお勧めです。

具体的にどういった増築をすれば良いのかわからない場合にも、
建築士に話してみれば考えもつかなかったアイディアを提案してもらえるかもしれないので、
まずは相談してみましょう。


日刊サンコラム68:家を増築する際の注意点


2020年10月8日木曜日

日刊サンコラム67:最近話題となった巨大住宅について2

 ローカルニュースをご覧の方は、
昨年10月に話題となった超巨大な住宅についてご存知かもしれません。

Houghtailing Street(リリハ地区)で29部屋の寝室、
17個のバスルームを含んだ住宅が大きな問題として取り上げられました。

外観は3階建てのアパートにしか見えないのですが、
建築許可申請上はtwo-family detached dwelling(2軒の戸建て住宅)となっています。
二家族で住むことができる住宅ですが、
一部を貸し出したり切り売りしたりすることは禁じられています。

しかし近隣住民は、本来の用途ではなく違法に複数の家族に貸し出すのではないかと
大いに反対活動をしていました。

この件を深刻に受け止めた役所は、巨大住宅の建設を禁止する新たな法案を提出しました。
反対活動もありましたが、ついに3月13日に市長が署名をし、
今後2年間という期間限定で施行されることになりました。



モンスターハウス

大きめの住宅を建設する際に多大に影響する


アパートとして複数の世帯が住むことを問題視して制定された今回の法律ですが、
実際何を持ってして巨大住宅と認定されるのかという見極めが難しいとして
物議を醸しました。

結果、対象となるのは敷地面積の70%を超える延べ床面積の住宅と定められました。
例えば、5,000 sqftの土地であれば、3,500 sqftとなるので、
1,750 sqftの二階建ては対象となってしまいます。
対象となってしまった場合には市議会が別途個別に審査をして、
違法に貸し出す可能性があるのかどうかを精査します。

もし、違法に使う可能性があると判断されてしまった場合には
建築許可を得ることはできません。
また、この審査は最大60日間かかるので、
建築許可申請に要する時間がさらに延びてしまうことが予想されます。

セットバックや必要な駐車スペースも変更


今回新たに制定された法律では、他にも既存の建築基準法からの変更点があります。
敷地境界線からのセットバックは住宅において道に面している部分は10フィート、
その他は5フィートとされていましたが、
今後4,000 sqftの住宅では7フィート、
5,000 sqftでは9フィートと2フィートずつ増加していきます。

駐車スペースも4,000 sqftを超える住宅においては6台必要となります。
4台以上駐車スペースがある場合には、車は頭から入り、
敷地内で切り替えして道路へ頭から出ることができなければならないので、
ドライブウェイにかなりの面積が必要とされます。


 

平均より少し大きめといった程度の住宅でも対象となるため、
かなり多くの人に影響を与えることになるでしょう。

詳しいことは土地の面積や立地によっても異なりますので、まずは建築士にご相談下さい。

2020年9月17日木曜日

日刊サンコラム66:内装の仕上げについて

 ハワイの住宅の内装は大半が塗装になっています。

日刊サンの編集の方に、日本だと色々な種類があるのになぜハワイはほとんどが塗装なのかという質問を頂いたので、
この場をかりて塗装と壁紙クロスの違いについてご紹介させて頂きます。

壁紙を貼るよりも塗装の方が安い

まずイニシャルコスト(施工)は塗装の方が安いです。

特に技術も必要なくマスキングをしっかりすれば素人でも少し慣れればキレイにできます。
また、壁紙は何か硬いものをぶつけると破たり、
塗装もまたペンキが剥がれることがあります。
どちらも定期的にやり直す必要があるのですが、
壁紙は一部を補修することは非常に困難で、
最低でも壁一枚やり直す必要があります。
同じクロスが見つかる可能性は低いので、
結果として部屋全体をやり直すということになりがちです。

反対にペンキは一部だけ塗りなおしたり、
壁一枚だけといったことは容易に行うことができる上、
ホームオーナーが自ら塗ることも可能です。

格安でメンテをすることができるのでランニングコストも塗装の方が安くなりがちです。
日本ではあまり家の塗装を自分でするといった習慣がないというのも、
日本とハワイの大きな違いかもしれません。

DIY壁塗装
 

素敵な柄にしたいのであれば壁紙


単色ではなく柄にするのであれば壁紙が良いでしょう。
塗装ですとペンキで壁に絵を描いたり、柄を描くことになり、
施工業者に任せるのは現実的ではありません。

壁紙であればパターンを選べばそのとおりの柄の壁になるため、
思い描いていたとおりのデザインを容易に実現化できます。
ハワイでもカフェやレストランでは壁紙が採用されるケースが多いです。



壁紙


壁紙に湿度は大敵


壁紙はノリで石膏ボードに貼り付けてあるため、湿度が高いと剥がれてきてしまいます。

ハワイも山間部では高温多湿となり、壁紙が向いていない地域もあります。
また、バスルームやキッチン等、部屋の機能上湿度が高くなるような部屋では
壁紙は使用しない方が無難です。

ベッドルームやリビング、廊下等でちょっとお洒落にしたいところだけ
壁紙を選択するのが良いでしょう。

2020年6月24日水曜日

日刊サンコラム65:ハワイの住宅の気密性

日刊サンの編集の方に、なぜハワイの住宅は気密性が低いのかと質問を頂いたので、
この場をかりて私の考えを紹介させて頂きたいと思います。

昔はSingle Wall Constructionが大半を占めていた


1970年代までのハワイの住宅はSingle Wall Constructionという構法を
使ったものが大半だったので、今主流である2x4構法とは大きく異なります。

これは日本でいう在来軸組工法に近いもので、
柱で二階や屋根を支え、構造壁がありません。

壁で自重を支えていないため、
1インチに満たない薄い板一枚が柱と柱の間に張ってあるだけです。
外との間に一枚の板しかないため、
少しでも歪んでいるとすぐに隙間風が入ってきてしまいます。

1970年以前の建物となると、地盤が緩んできたりと
建物全体が歪んでいることがとても多いので、
まずはその歪みを直してあげる必要があります。

このような場合でも、家を建替えなくても直すことは可能ですので、
もしご自宅が傾いているかもしれないという方は
一度建築士にご相談されてみてはいかがでしょうか。

そもそも気密性は必要なのか


このような構法を採用してきた背景には、ハワイの気候が関係しています。
そもそも気密性というものを重要視していなかったのではないかと私は思います。

ハワイはとても気候が良く、年中暖かいです。風さえ吹いていて、
日陰に入ればとても快適に過ごすことができます。

木陰さえあれば快適なハワイ


つまり、木の下で十分快適なのです。
そもそもなぜ気密性を上げたいのかということを考えると、
外との温度差を保つためです。

外は寒いけど中は暖かく、外は暑いけど中は涼しくと、
冷房・暖房器具で人工的に室内の温度を調整して初めて気密性が生きてきます。

ところが、八ワイにおいてはそのような必要がなかったので、
あまり重要視されなかったのではないかと思います。

ただ最近では、きちんとした施工業者に依頼をすれば、
日本の建物のような気密性の高い建物を建てることは十分可能です。
気をつけなければならないのは、気密性があまりに高いと
シックハウス症候群になりやすいということです。
きちんと換気をする習慣をつけるか、
24時間自動で換気のできるシステムを設置することをお勧めします。

日刊サンコラム65:ハワイの住宅の気密性

2020年6月3日水曜日

日刊サンコラム64:コンドミニアムの改装について

最近コンドミニアムの改装の依頼を頂くことが多くなってきたため、
今回は簡単にその流れや注意点についてご紹介致します。

内装工事であっても諸認可を受ける必要がある


Fee Simpleでコンドミニアムの一室を買ったからといって
何をしても良いわけではありません

基本的にはコンドミニアムのアソシエーション(管理組合)に
工事内容を図面として提出をして承認してもらい、
ホノルル市へも建築許可を申請する必要があります。

アメリカでは、コンドミニアムは商業ビル扱いとなってしまい、
諸認可には建築士及び電気設計士、機械設計士による図面が必要となります。
工務店に相談する前に、まずは建築士と話し合うことを強くお勧めします。



諸認可が必要となる境界線


カーペットやフローリングといった床材をやり直す場合や、
壁の塗装といった仕上げのみの工事の場合には基本的に諸認可は必要ありません。
また、家具の入れ替えについても同様です。

ただ、電気工事や機械(水道・ガス)が含まれるような工事、
もしくは総工費が$1,000を超えるような場合には
アソシエーション及びホノルル市の認可を受けることが義務付けられています。



これは修繕の領域を超えるであろうという境界線で、
それほどの規模になればハンディーマンではなく、
きちんと免許を持った建築士及び工務店が責任を持って計画・工事を行うことにより、
不足な事故が起きないよう、また万が一起きてしまっても
きちんと保険でカバーできるようにする必要があるという考えです。

外観は変えられない


ほとんどのコンドミニアムが、外観を変えることに関してはとても厳しいです。
ラナイを閉じてしまい、部屋の一部にすることを認めているコンドミニアムは多数ありますが、
具体的にどのような窓枠でどういったデザインでなければならない、
といった細かい規則が定まっています。



また、エアコンについても同様です。
窓枠にはめるタイプのエアコン(Window Unit)や室外機をラナイに設置すると、
外から見える可能性があります。
これを規制しているコンドミニアムも多数ありますので、
きちんと管理組合の規則(House Rule)を参照することが大切です。

いずれも、日本での改装工事よりもかなり時間のかかるプロセスになりますので、
計画については出来るだけ早めに始めることをお勧めします。

日刊サンコラム64:コンドミニアムの改装について

2020年5月1日金曜日

日刊サンコラム63:IT技術と住宅

前回はITの発展がいかに建築設計に影響を与えたかというお話をしました。
今回は、住宅にIT技術をどのような方法で採用できるのかについてご紹介します。

スマート家電で快適生活

少しずつメジャーになりつつあるスマート家電。
ライフスタイルによってはとても便利になる可能性を秘めています。

家中の家電をリモコンやスマートフォン1つで操作できるのは、
一度慣れてしまうともう戻れないほどに便利です。

私たちに一番馴染みのあるものでいえば、
テレビ周辺のリモコンがあげられます。

テレビ本体はもちろん、DVDプレイヤーやアンプ、
ケーブルテレビなどのリモコンが
コーヒーテーブルにところ狭しと並んでいるご家庭もあるかもしれませんが、
1つのリモコンに学習させ集約することや、
スマートフォンで操作できるようにすることができます。

同じく照明やエアコンも同じリモコンで一元管理できると便利なだけでなく、
テーブル周りがとてもスッキリします。
また、リモコンではなく、音声認識で反応するというものも最近流行りつつありますね。

安定したネットワーク環境を構築

年々我々の生活にインターネットが不可欠になってきています。
仕事だけでなく、学校の宿題、友達とのコミュニケーションも
インターネットがないと出来ないというところまできています。

ネットワークというとwifiが主流ですが、ルータとの距離が遠かったり、
壁などの障害物が原因で思ったようにスピードがでずストレスを感じてしまいます。

二階建ての住宅や、平屋であっても1,000 sfを超えるようなところでは
有線ケーブルを壁の中などに這わせることでルータから離れたところでも
ネットワークの速度を全く落とさないことが可能です。

少し前は当たり前のようにやっていたことなのですが、
無線がメジャーとなった現代では少し減少傾向にあります。

これから新築、改築の計画をされる場合にはどこにネットワークの拠点を作り、
家の端までどうやってカバーするのかしっかり考えていかないと、
今後益々インターネットに頼る生活になった場合、
とても不便を強いられる可能性がありますね。

日刊サンコラム63:IT技術と住宅