日刊サンコラム２７：住宅の一部を賃貸する方法

近年のハワイにおける不動産の価値高騰には目を見張るものがあります。
ホノルルで売買されている一軒家のMedian（中央値）は$700,000を超えており、
地元の労働者階級にはとても購入することが難しい現状です。
住宅の不足及び価格高騰の対処として、
2015年9月に新しい法律が施行されました。
ACCESSORY DWELLING UNIT (ADU)というもので、
今回はその制度についてご紹介します。

住宅の一部を賃貸することができる

一軒家の離れや、ベッドルームとバスルームのみを
賃貸している広告などを見たことがありませんか？
丸々一軒家を賃貸しない限り、
実は、これらは去年まで法律で禁じられていました。

一軒家には、あくまで一家族が住むことが想定されており、
分割してその一部を収益目的で賃貸することはできませんでした。
今回施行された法律で、部分的に賃貸をすることが合法化されたため、
今までこっそりと貸していた人、これから副収入を得ようとする人、
また、安く賃貸住宅をかりようとするにはとてもメリットが大きいでしょう。

賃貸するにあたっての様々な規制

法整備されたということは、それに伴って様々な規制がしかれます。
まず一つに、その住宅には原則として所有者、
もしくはその血縁者が住んでいる必要があります。
よってすでに他人に貸している賃貸物件を
さらに分割して他の人に貸すといったことはできません。
例外として、所有者が予期せぬ苦難（例：難病にかかった）
にあったときのみ許されます。

また、所有者であれば、ADUとして制定された部分に自らが住み、
母屋を貸し出すこともできます。
子供たちが巣立った後、老後はADUでこじんまりと生活しつつ、
大きな副収入を得る方法も有意義かもしれません。
ただ、どのような賃貸でも良いわけではなく、
賃貸期間は６ヶ月以上と決められているので、
バケーションレンタル用には貸し出すことはできません。
その他、ゾーニングや最大面積、駐車スペースの規制がありますが、
この新しい法律の主な目的はホノルルの賃貸住宅の絶対数を増やすことが
目的となっていますので、ほとんどの一軒家で適用可能となります。

もし、ご興味がおありでしたらお気軽にお問い合わせ下さい。

日刊サン　2016年5月25日掲載

日刊サンコラム２６：特別区域について６－パンチボール編

ここ数週間に渡り、特別区域(Special Districts)についてご紹介しております。
特別区域とは都市計画の一環です。
利用者にとって快適かつ便利な街並みを推奨したり、
歴史や文化を継承させたり、色やデザインについて制限をかけ、
街全体に統一感を出したりすることで街全体の価値をあげることを目的としています。

ハワイには８つの特別区域が制定されており、
今回はパンチボール地区についてお話しさせていただきます。

パンチボール特別区域

Punchbowl

行かれたことのある方も多いかと思いますが、
パンチボールは国立太平洋記念墓地として、
ホノルルの観光名所の一つです。

広大なクレーター内が国立墓地となっており、
第一次世界大戦、第二次世界大戦、朝鮮戦争、
ベトナム戦争などで戦死した3万人以上の兵士が安らか眠っています。
この特別区域は、今現在持っている特徴・雰囲気を維持することを目的としています。
自然溢れる近隣を守り、パンチボールからの景観、
またはパンチボールへの景観を損なうようなことを規制しています。

建物の向きや高さに対する制限

近隣の主要道路からパンチボールがよく見えるように、
また、パンチボールから遠くまで見晴らせるように、
建物が視界を遮らないよう配慮し、パンチボールを海側から見たときに、
その視線と平行な向きにする必要があります。（下図参照）

また、主要な道路からパンチボールがキレイに見えるように
建物の高さ制限も斜めにひかれています。
高台になっているProspect St沿いは40 feetの高さまでしか建てることができず、
それより下の方だともう少し高くまで建設することが許されています。

このように特定の景観を守るための高さ制限というのは、
実は非常に珍しいことなのです。
ただ、こちらの規制が発令したのは大分遅く、
すでにパンチボール付近には高層の建物が建ってしまっているのがとても残念ですね。
それらの既存の建物は当然取り壊すわけにはいかないので
現状維持を許されていますが、
今後同規模の建物に建て直すことは許可されません。

よって、建物の耐用年数が超える数十年後、
パンチボールの景観がどのように改善していくのか楽しみですね。

日刊サン　2016年5月11日掲載

日刊サンコラム２５：特別区域について５－ハレイワ編

ここ数週間に渡り、特別区域(Special Districts)についてご紹介しております。
特別区域とは都市計画の一環です。
利用者にとって快適かつ便利な街並みを推奨したり、
歴史や文化を継承させたり、色やデザインについて制限をかけ、
街全体に統一感を出したりすることで街全体の価値をあげることを目的としています。

ハワイには８つの特別区域が制定されており、
今回はノースショアのハレイワ地区についてお話しさせていただきます。

ハレイワ特別区域

今ではオアフ島の主要な観光スポットの一つとなっているハレイワ地区ですが、
1800年代後半にプランテーションの街として
ハワイ史においても重要な役割を担っていた場所でもあります。
当時の景観を守るために、地域の建造物には高さ制限やデザインの指定など様々な規制があります。

ハレイワのお店

現状維持が原則

具体的な規制内容は色々と細かく分かれており複雑ですが、
根本的には出来る限り現状維持に努め、
新たな建物も既存のものと似たようなデザインにしようといったものです。

いくら地主が現代建築を建設したくても、実現することは不可能です。
ファサードデザインや建材、色、看板まで、
多岐に渡って既存の街並みから浮かないように規制されています。

また、ハレイワ地区はのどかな田舎であり、
そののどかさもまた重要な特徴の一つと捉えられているため、
過度な発展も望ましくないとされています。
その関係も含め、建ぺい率は低く、
高さ制限も30フィート（約９メートル）までと商業地区としてはかなり低く設定されています。
ただ、その甲斐あってかどの建物も小規模で可愛らしいデザインが魅力的で、
ノスタルジックな雰囲気の漂う人気観光地として維持し続けられるのだと思います。


最後に、
熊本地震の被害に遭われた被災地の皆様やご家族の方々に心からお見舞いを申し上げるとともに、
犠牲になられた方々とご遺族の皆様に対し、深くお悔やみを申し上げます。
一日も早い平穏な日々の訪れと被災地の復興・復旧を心よりお祈り申し上げます。

日刊サン　2016年4月27日掲載

日刊サンコラム２４：特別区域について４－チャイナタウン編

ここ数週間に渡り、特別区域(Special Districts)についてご紹介しております。
特別区域とは都市計画の一環です。
利用者にとって快適かつ便利な街並みを推奨したり、
歴史や文化を継承させたり、色やデザインについて制限をかけ、
街全体に統一感を出したりすることで街全体の価値をあげることを目的としています。

ハワイには８つの特別区域が制定されており、
今回はチャイナタウン地区についてお話しさせていただきます。

チャイナタウン特別区域

チャイナタウン

チャイナタウンに遊びに行ったことのある方は多いかと思いますが、
独特な雰囲気がある地域です。
歴史的な低層建築が立ち並び、様々な用途（リテール、オフィス、住宅）の建築物が
密集しているこの特別区域は、これらの特徴を尊重し、守る役割をしっかり果たしています。

歴史的な外観を守ることで、文化を継承していき、
歩行者をより優先していくことで活気のある街づくりをしていこうという意図が
この特別区域には込められているのです。

細かな規制内容

チャイナタウンは８つの特別区域の中で、
実は一番規制が厳しく、ややこしいかもしれません。

歴史的建物が多いため、保護を推奨しているわけですが、
保護対象が三段階に分かれており、個々の建物ごとに異なります。
個々の建物ごとに改築・増築における制限が違うので注意が必要です。

また、様々なデザイン規制があり、
建物正面（ファサード）におけるオーナメントやキャノピーのデザイン、
建材、ドアや窓の種類、色の指定まで定められています。

シンプルなデザインはモダンな雰囲気をかもし出すため、
凝ったディテールの外観にする必要があります。

看板も1940年代を彷彿させるようなデザインが推奨されています。

その他、少し変わった規制としては、
セットバック（道路と建物の間の距離）をとることを禁止していることです。
つまり、建物は敷地境界線ギリギリに建てなければなりません。
そうすることで、すべての建物を歩道沿いにキレイに整列させることができ、美しい街並みになります。

日本でも、銀座は同様な都市計画を施行し、とても整った世界に誇れる街となりました。

銀座の街並み

まだまだこの特別区域が制定されて年数が浅く、改善の余地は多々ありますが、
今後のチャイナタウンの発展を期待しましょう！

日刊サン　2016年4月13日掲載

日刊サンコラム２３：特別区域について３－ダイアモンドヘッド編

前々回から特別区域(Special Districts)についてご紹介しております。
特別区域とは都市計画の一環です。

利用者にとって快適かつ便利な街並みを推奨したり、
歴史や文化を継承させたり、色やデザインについて制限をかけ、
街全体に統一感を出したりすることで街全体の価値をあげることを目的としています。

ハワイには８つの特別区域が制定されており、
今回はダイアモンドヘッド地区についてお話しさせていただきます。

ダイアモンドヘッド特別区域

ダイアモンドヘッド

ダイアモンドヘッドは、州及び国単位で文化遺産保護に指定されており、
1970年代からダイアモンドヘッドの景観を損なわないよう様々な制約が定められています。
ダイアモンドヘッド周辺は住宅地が広がっていますが、
公園のような雰囲気（park-like character)を全体として出していくことも目指しています。

景観保護

ダイアモンドヘッドの景観保護とは、
主要道路からダイアモンドヘッドが見えなくならないように規制されています。
1970年代に急速にワイキキ界隈が高層化し、カラカウア通りの海側にホテルが乱立し、
ダイアモンドヘッドがよく見えなくなったことが問題になり、規制がされるようになりました。
住宅においても出来る限り視界を妨げないよう、片流れ屋根や平屋根は禁止されており、
斜面と並行に屋根が流れるように設計することが義務付けられています。

公園のような美しい街並み

デザイン面では、美しい街並みにするため、
商業・工業的なイメージを彷彿させるようなものは禁止されています。

例えば、エアコンの室外機を見えるようなところに設置してはなりません。
大きな壁面も工業的なイメージを彷彿させるため、岩やタイル等のテクスチャーをつけるか、
細かく分割する必要があります。
また、建物の色にも規制があります。派手な色はもちろんのこと、
反射するような塗料・建材の使用は禁止されており、
落ち着いた茶色・緑色等のアースカラーで、街並み全体を統一することを目指しています。

日本の規制と比較すると、考えられないほどに厳しいものばかりですが、
住民一人一人の協力によって成し得た街並みであることを意識して、
ダイアモンドヘッド周辺を散歩してみるとまた印象が変わってくるかもしれませんね。

日刊サン　2016年3月30日掲載

日刊サンコラム２２：特別区域について２－カカアコ編

先週から特別区域(Special　Districts)についてご紹介しております。
特別区域とは都市計画の一環です。
利用者にとって快適かつ便利な街並みを推奨したり、歴史や文化を継承させたり、
色やデザインについて制限をかけ、街全体に統一感を出したりすることで、
街全体の価値をあげることを目的としています。

ハワイには８つの特別区域が制定されており、
今回はカカアコ地区についてお話しさせていただきます。

カカアコ特別区域

カカアコの高層ビル群

高層コンドミニアムが何十軒も開発されていることで最近何かと話題のカカアコ地区。
ラグジュアリーな新開発都市のイメージがあるかもしれませんが、
住宅(residential)・商業(commercial)・工業(industrial)地区が混在するおもしろいエリアです。

この区域での都市計画は、単純に高級住宅街にするのではなく、
これら３つの用途を個々に守りながら、またそれぞれを発展させたいという意図があります。
様々な用途をコンパクトな区域におさめることで、歩行者に優しい魅力的な街を目指しつつ、
美しい景観を保つために厳密な規制も多々設けられています。

例えば植栽についてですが、Punchbowl Streetではモンキーポッドという木を
最大80 feet（約80m）間隔ごとに植えなければならない等、
主要な道はすべて細かく指定されています。

エアコンの室外機や換気扇、駐車場等、あまり景観として美しくないものに関しては、
植栽もしくはルーバー（羽板）などで隠すことも義務付けられています。
ワイキキのように建築的デザインの制約はありませんが、
カカアコという街をみんなで使いやすく、また美しくしようという試みです。

LEED NDの認定

これらの特別区域にデベロッパーのThe Howard Hughes Corporation®も賛同してか、
60エーカー（24万平米）ものエリアを環境に優しい地区として、
LEED ND（Neighborhood Development）という認定制度の最も厳しいプラチナに申請しています。
便利で美しく、しかも環境に優しい街並みになれば、住民や近隣のビジネスはもちろん、
地価の向上により投資家にも多大な好影響が期待できるのではないでしょうか。

日刊サン　2016年3月16日掲載

日刊サンコラム２１：特別区域について１

ハワイには８つの特別区域(Special Districts)が制定されています。
日本には存在しない概念で、馴染みもほとんどないと思いますので、
複数回に渡っていくつかの特別区域についてご紹介します。

特別区域の目的

特別区域は都市計画の一環です。
利用者にとって快適かつ便利な街並みを推奨したり、歴史や文化を継承させたり、
色やデザインについて制限をかけ、街全体に統一感を出したりすることで、
街全体の価値をあげることを目的としています。

この特別区域はこれらの内容を推奨するだけでなく、
制限をする権限を持っているため、建物を新築・改築する際には、
各特別区域を取りまとめている団体に許可を得なければならず、
訂正を求められた場合には従う義務があります。

ワイキキ特別区域

８つの特別区域のうちの一つがワイキキです。

ワイキキのデザイン制限は多岐に渡っていますが、
基本的にはリゾート地として観光客が快適に過ごせるように、
また、ハワイアンなイメージを維持していけるように制定されています。

例えば、ホテルのロビーは出来る限り外にオープンにし、エアコンは設置しないとか、
オープンスペースにはハワイの植物（モンキーポッドややしの木）を
植えるように推奨したりしています。

また、建築物の色やデザインにも様々な制限があり、
ハワイらしさのあるデザインを取り入れることを義務付けられています。
特に現代的な建築物には必ずハワイアンなロゴがファサードについていたり、
屋根の形状が伝統的な寄棟屋根（屋根の最上部から4方向の屋根面が分かれている屋根）
にしなければならない場合もあります。

伝統的な寄棟屋根

具体例としては、カラカウア通りで西からワイキキに入るとすぐ右手に見えるAllure Waikikiという高級コンドミニアムです。
１階の柱にはそれぞれハワイアンなロゴが装飾されており、
庭園にはやしの木などのトロピカルな植物がたくさん植わっています。
そして、極めつけが屋根です。高層ビルはフラットな屋根が採用されることが多く、
現にこの建物を設計した建築士もフラットにしようとしたらしいのですが、
特別区域の許可が得られず、伝統的な寄棟屋根となりました。

Allure Waikiki

結果、現代とハワイアンが融合された良い建物になったと思います。
このような建物がワイキキにはたくさんあります。
一度これらのことを気にしながら歩かれてみるとおもしろいかもしれません。

日刊サン　2016年3月2日掲載